Summary
Norbert Gruss runs Gebäudegesellschaft Limbach-Oberfrohna mbH with around 1,500 residential units. The conversation covers the difference between the landlord’s market in Leipzig and the tenant’s market in Limbach-Oberfrohna, the social remit of a municipal housing company and, above all, public subsidies: the mistakes owners make when applying, why liquidity and an energy consultant decide the outcome, and which programmes are most often overlooked.
„Bei uns müssen alle Verwalter und Vermieter gleichermaßen Sozialarbeiter sein.“ Norbert Gruss
„Fördermittel werden zwangsläufig erst ausgezahlt, selbst in Abschlagszahlungen, wenn Rechnungen bezahlt sind.“ Norbert Gruss
„Das große Problem, was ich dort tatsächlich hatte, war jetzt rein praktisch der bewohnte Zustand.“ Norbert Gruss
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Ayla Blaschke im Gespräch mit Norbert Gruss, Geschäftsführer der Gebäudegesellschaft Limbach-Oberfrohna mbH, über kommunale Wohnungswirtschaft, Fördermittel und einen Wohnungsmarkt abseits der großen Städte. Automatisch aus der Tonspur der Folge erstellt.
[0:00] Heute zu Gast bei uns Norbert Gruss, Geschäftsführer der GLO Gebäudegesellschaft in Limbach-Oberfrohna und gilt als Fördermittelexperte. Der Bürgermeister hat mir verraten, dass du mehrere Millionen in den letzten Jahren für große Sanierungsprojekte hier in Limbach-Oberfrohna beantragt, aber auch bewilligt bekommen hast. Das große Problem, was ich dort tatsächlich hatte, war jetzt rein praktisch der bewohnte Zustand. Ein Drittel der Mieter haben das mitgemacht zu den Objekten in Limbach-Oberfrohna, was natürlich die größten waren in meiner Laufbahn und was ich auch gehört habe, die größten Investitionen überhaupt für Limbach.
[0:36] Was sind die häufigsten Fehler, die ein privater Eigentümer macht bei der Beantragung von Fördermitteln? Also der Klassiker ist, dass man einfach loslegt, vor allem einfach beauftragt, den sogenannten vorzeitigen Baubeginn. Also alles, was da mit der praktischen Umsetzung zu tun hat, erst wenn der Förderbescheid da liegt. Ja, es ist Bürokratie im höchsten Grade. Das kann ich auch nicht schönreden. Leipzig ist ein sogenannter Vermietermarkt. Jede Wohnung wird einen unter den Nägeln weggerissen. Limbach-Oberfrohna, dort ist es leider umgedreht.
[1:12] Heute zu Gast bei uns Norbert Gruss, Geschäftsführer der GLO Gebäudegesellschaft in Limbach-Oberfrohna. Du warst mehrere Jahre in einer Genossenschaft tätig, unter anderem in Werdau, aber halt auch in Leipzig und gehst als Fördermittelexperte. Der Bürgermeister hat mir verraten, dass du mehrere Millionen in den letzten Jahren für große Sanierungsprojekte hier in Limbach-Oberfrohner beantragt, aber auch bewilligt bekommen hast. Und ich freue mich sehr, dass du heute hier bist und uns einen Einblick nicht nur in die Theorie gibst, sondern auch in die Praxis und freue mich auf unser gemeinsames Gespräch.
[1:46] Vielen Dank für die Einladung. Ich freue mich auch darauf und hoffe, dass ich die Erwartungen erfüllen kann. Bevor wir tiefer einsteigen in das ganze Thema, würde ich mich freuen, wenn du uns erstmal einen Einblick in deine Vita gibst, was so passiert ist, wie du überhaupt zur Wohnungswirtschaft gekommen bist. Genau, das wäre schön, wenn du unseren Zuschauern da einen Einblick gewährst. Das mache ich sehr gern. Ich würde sehen, dass ich mich auf die Wohnungswirtschaft ein Stück weit konzentriere. Also mein beruflicher Start war in einem Architekturbüro in Zwickau.
[2:19] Dort habe ich im Prinzip die baurechtlichen und planungstechnischen Dinge von der Pike an gelernt. Danach durfte ich meinen Vater unterstützen, der in Weidensdorf bei Glaurau eine große Bauträgeranlage erstellt hat. Dort habe ich die Bauleitung, die technischen Details übernommen. und nachdem das bewältigt war, kam mir eine Gelegenheit bei der Stadt Zwickau im Amt für Stadtsanierung, vier Jahre ein Förderprogramm zu begleiten,
[2:51] sogenannte O-Bahn-Programm, wo noch einige Spuren heute zu sehen sind, wie zum Beispiel das Johannesbad oder der Schlürfischplatz. Wer in Zwickau sich auskennt, werden nicht so viele sein. Ja, und danach, da das befristet war, bin ich zum Sanierungsträger der Stadt Zwickau gegangen. Dort bin ich dann rund zwölf Jahre geblieben mit wechselnden Arbeitsstandorten in Chemnitz, in Oelsnitz, in Furchtland, in Plauen, mit weiter, also eigentlich den ganzen westsächsischen Raum
[3:24] abgedeckt als Direktor, Beauftragter der jeweiligen Städte. Dort bin ich natürlich mit den Fördermitteln sehr intensiv in Berührung gekommen. Da waren die Wurzeln gegeben. Nach zwölf Jahren habe ich gedacht, ich wechsle mal auf die andere Seite, nämlich auf die Seite, die wir immer beraten haben. Das waren eben größtenteils Wohnungsunternehmen. Es ging los in Werdau, in der Wohnungsbaugenossenschaft, über den Standort Leipzig.
[3:54] Da war ich dann insgesamt zusammen acht Jahre in Genossenschaften und seit nunmehr sechs Jahren bin ich hier in der Gebäudegesellschaft Limbach Oberfrohna Geschäftsführer, nachdem ich dort vorher Vorstandspositionen besetzt hatte. Also hast du eine Menge Erfahrungen in der Immobilienwirtschaft sammeln können die letzten Jahre. Du hast ja jetzt auch gerade erzählt, du warst unter anderem auch in Leipzig tätig. Das ist natürlich ein ganz anderer Markt. Bevölkerung 600.000 Einwohner stark.
[4:26] Limbach-Oberfrohner hat aktuell, ich glaube, sowas um die 24.000. Das ist ja was ganz anderes. Was war für dich da so, ich sag mal, die größte Umstellung von so einer Großstadt auf eine Kleinstadt? Das ist ja doch was ganz anderes. Wie war das für dich? Ja, zuerst mal war die Umstellung eher im unternehmerischen Bereich. Also in den jeweiligen Genossenschaften hatte ich mehr oder weniger Teilbereiche zu verantworten. Dort war ich jeweils technischer Vorstand und habe dann die verschiedenen Bereiche Vermietung, Verwaltung unter mir gehabt und natürlich auch die Bauthemen.
[5:03] Themen. In Limbach-Orphona wurde ich dann plötzlich zum Gesamtgeschäftsführer, das heißt also gesamte Personalverantwortung, gesamte wirtschaftliche Verantwortung, kaufmännische Verantwortung und natürlich auch die technischen. Und das war schon erstmal eine ziemliche Erweiterung meines Verantwortungsbereiches. Und natürlich bin ich gerade in dem letzten Step von Leipzig nach Limbach von einer Genossenschaft gekommen, die zweitgrößte Genossenschaft in Leipzig mit 9000 Einheiten,
[5:39] hier nach Limbach aber vorne mit 1500 Einheiten. Also alleine da war natürlich auch schon erstmal vieles persönlicher, es war direkter und es war natürlich auch nicht so ein großer Führungsapparat vorhanden. Kannst du uns vielleicht noch kurz erklären, was so der wesentliche Unterschied, Ich sage mal, für jemanden, der jetzt branchenfremd ist, von einer Genossenschaft zu einem Wohnungsunternehmen, also was auch für einen Mieter der wesentliche Unterschied ist, ob er Mieter einer Genossenschaft ist oder einem Wohnungsunternehmen wie jetzt bei dir?
[6:12] Das mache ich gerne, ja. Da geht es schon mal los, dass die Mieter in der Genossenschaft keine Mieter sind, sondern Mitglieder. Die haben also einen Anteil an dieser Genossenschaft und sind Miteigentümer, wenn man es mal so grob bezeichnen will. Das zeigt sich auch daran, dass die wesentlichen Ausrichtungen dann auch in jährlichen Mitgliederversammlungen, ich sage mal so wie kleine Aktiengesellschaftsversammlungen, Hauptversammlungen geführt werden und dort beschließen die Mitglieder über die Entwicklung der Genossenschaft.
[6:45] Das wirkt sich natürlich im kleinen, in der reisen Person fühlt sich das auch nicht. Teilweise viel anders an, als dass man Mieter ist. Aber das ist erstmal so der große wesentliche Unterschied. Und wie gesagt, dass dort in der Leitungsebene eigentlich immer mindestens zwei Vorstände sich einigen müssen und miteinander in dieselbe Richtung sich bewegen. Ja, und bei einer Gesellschaft, ich denke das ist bekannt, das ist eine reine Vermietungsgesellschaft, da sind die Mieter tatsächlich Mieter, nicht nur Mieter, aber mit allen Rechten und Pflichten, die in den Gesetzlichkeiten voran sind, was allerdings dann letztlich auch bei den Genossenschaften dasselbe ist.
[7:31] Also das Mietrecht bleibt für beide gleichverbindlich. Aber wie gesagt, die Eigentümer und in der Gesellschaft ist halt die Kommune Gesellschafter. Zu 100 Prozent bei uns in Limbach-Werfronau, also die Stadt Limbach-Werfronau, vertreten durch den Oberbürgermeister, ist Hauptgesellschafter und alleiniger Gesellschafter unseres Wohnungsunternehmens. Okay, genau. Ich würde mit dir gerne noch über deine Rolle als Geschäftsführer sprechen. Das ist ja auch eine sehr verantwortungsvolle Position, die du da einnimmst. Für viele Leute ist das, glaube ich, auch ein bisschen abstrakt, sich vorzustellen, okay, was macht denn so ein Geschäftsführer eines kommunalen Wohnungsunternehmens? Was beinhaltet der Alltag? Mit welchen Themen hat man da zu tun?
[8:17] Vielleicht kannst du uns da auch einen Einblick gewähren, was dein Leben als Geschäftsführer der GLO ausmacht, so alltäglich. Ja, also das Einfachste ist zu sagen, dass man tatsächlich nicht immer weiß, was jeden Tag auf einen zukommt. Das geht aber, glaube ich, jedem Unternehmensführer so. Und da muss man natürlich gewadmet sein, immer schnelle und praktische Lösungen zu finden. Wir haben auch eine Struktur, die sehr vielfältig ist. Wie gesagt, wir haben den Hauptbereich Verwaltung und Vermietung. Wir haben einen Bereich Finanzbuchhaltung, Controlling und Marketing und letztlich einen Baubereich, der allerdings momentan größtenteils von mir mit bewältigt wird.
[9:05] Ja, und das macht den Job aus, also die verschiedenen Bereiche auch zusammenzuhalten, auf die Belange einzugehen. Wie viele Mitarbeiter habt ihr? Wir sind im Gesamtbereich ca. 24 Mitarbeiter und davon sind sieben dauerhaft im Service. Das hatte ich noch nicht erwähnt, wir haben also auch ein eigenes Servicebetrieb mit Handwerkern, das kennst du ja auch aus deinem Betrieb. Fliesenleger,
[9:36] Trockenbauer, Putzer, Maler, Bodenleger, also alles, was so Innenausbau ist, haben wir im eigenen Betrieb und das, da bin ich auch sehr zufrieden und stolz drauf. Und das sind 24 Mitarbeiter inklusive des Servicebetriebs? Inklusive, ja. Also circa 16 bis 17 sind in der oder sind in der Verwaltung tätig mit Auszubildenden. Okay. Ihr habt ja als kommunales Wohnungsunternehmen auch einen gewissen sozialen Auftrag, den ihr erfüllen wollt.
[10:07] Was ist aus deiner Sicht nach der größte Unterschied zu einem privaten Eigentümer und zu euch, speziell jetzt bei einer Mieterauswahl, die natürlich auch getroffen werden muss? Ihr habt Wohnungsleerstand, dann kommen entsprechende Mieter, die sich für eine Wohnung interessieren. Was ist da der Unterschied bei einem kommunalen Wohnungsunternehmen mit einem entsprechenden sozialen Auftrag als Tochterunternehmen der Stadt im Vergleich zu einem privaten Eigentümer, der eine fertige Mieterselbstauskunft bekommt und prüfen muss und am Ende auch entscheiden muss,
[10:39] nimmt er den Mieter oder nimmt er ihn auch nicht aus bestimmten Gründen? Ja, also erstmal grundlegend ist da gar nicht so ein großer Unterschied. Das, was du gerade beschrieben hast, ist bei uns genauso. Also bei uns muss auch jeder seine Auskünfte entsprechend einreichen. Das wird auch sehr genau geprüft, weil wir natürlich auch wirtschaftlich unterwegs sind, nicht nur sozial. Wir sind eine GmbH, wie gesagt, und können auch nicht alle Mieter nehmen. Allerdings ist unsere, wenn man es vielleicht mal so bezeichnen will,
[11:10] unsere Schmerzgrenze aus unserer sozialen Verpflichtung heraus wahrscheinlich etwas niedriger als im privaten Bereich. Wir grasen dann sozusagen auch nochmal bei den Mietern näher nach, wenn es irgendwelche Schufa-Eintragungen gibt oder so. Da wird einfach nicht pauschal abgelehnt, sondern wird nochmal geschaut, woran liegt es, wie ist der persönliche Eindruck, wie verhält sich der Mieter dementsprechend. Und man arbeitet natürlich auch einige Male dann auch bei weiterlaufenden Problemen
[11:47] im Mietverhältnis, also wenn Schulden auftreten mit Ratenzahlungen, mit verschiedenen Werkzeugen versuchen, den Mietern trotzdem den Weg wieder mitzuhelfen, aus dem Dilemma herauszukommen. Aber wenn alles nicht fruchtet, dann geht es bei uns genauso wie bei allen anderen bis hin zum Gerichtsvollzieher, bis zur Wohnungsräumung. Habt ihr auch Sozialarbeiter bei euch?
[12:18] Ich kenne das aus einem Wohnungsunternehmen, wo ich selbst tätig war. Da gab es sogar eine Menge Sozialarbeiter, die sich da um Mieter gekümmert haben, wo es ein bisschen schwieriger geworden ist. Ja, da sind wir wieder bei der Größe des Unternehmens. Ich glaube, du sprichst auch von einem relativ großen Unternehmen. Und dort begründet natürlich die Wirtschaftlichkeit auch eigene Mitarbeiter. Ich will es mal so sagen, bei uns müssen alle Verwalter und Vermieter gleichermaßen Sozialarbeiter sein. Das können die natürlich nicht. Der eine kann es besser, der andere kann es weniger gut.
[12:49] Man unterstützt sich auch gegenseitig gerade bei schwierigen Fällen. Und ja, ich wäre froh, wenn ich da Kapazität hätte. Und das ist auch noch eines der Ziele, die durchaus angegriffen werden müssen, weil es natürlich immer mehr solche Fälle gibt. Also es ist kein abnehmendes Phänomen, sondern es müssen immer mehr unterstützt werden, es verwahrlosen immer mehr, vereinsamen. Und das ist wirklich ein Problem. Und da ist natürlich ein Sozialarbeiter viel besser unterwegs als ein klassischer Verwalter. Aber wir haben auch Kontakte zur Stadt. Da gibt es also auch einen hauptamtlichen Sozialarbeiter. Mit dem haben wir also auch schon einige Fälle gemeinsam lösen können.
[13:34] Manche auch mit einem Weggang, aber der ist sehr professionell unterwegs, unterstützt uns. Und wir haben auch eine Wohnung sozusagen für solche Fälle, wo es, also eine Notwohnung auch noch bei uns im Bestand, wo es dort gar nicht mehr geht, wo aber zwischenzeitlich jemand untergebracht werden muss, weil dem die Obdachlosigkeit droht. Also auch dafür haben wir eine Wohnung der Stadt zur Verfügung gestellt. Du hast eingangs erwähnt, dass du ja eine Menge Fachbereiche und Abteilungen auch in deiner Unternehmung hast beziehungsweise betreust. Was ist für dich die größte Herausforderung, ich sag mal die Abteilungen zu managen beziehungsweise die auch zu koordinieren?
[14:17] Das sind ja auch, ich sage mal, bestimmte Menschen in bestimmten Abteilungen mit bestimmten Stärken und Schwächen. Wie gehst du damit um? Wie siehst du das? Hast du deine Herausforderungen dabei, das zu managen als Geschäftsführer? Ja, die Herausforderung ist, dass alle das gleiche Ziel verfolgen und sich dort auch gemeinsam sehen. Das sind zwar unterschiedliche Abteilungen, aber am Ende sind wir ein Unternehmen und wollen natürlich auch nach außen hin als ein Unternehmen gelten.
[14:52] und natürlich gibt es dort unterschiedliche Mieterbelange, aber gerade weil es ja auch außen um Personen und Menschen geht, ist es wichtig, dass man sich alles in Einklang bringt. Und das ist die größte Herausforderung, weil manchmal einfach, ich will nicht sagen Datenverlust, aber Informationsverluste, Kommunikationsverluste entstehen und daran arbeiten wir, auch mit Hilfe von digitaler Technik vielleicht in Zukunft.
[15:25] Aber das ist das Hauptthema. Und letztlich ist es natürlich auch wichtig, dass eine gewisse Effizienz auch erhalten bleibt. Wir sind kein Quatschverein. Dafür kriegen wir letztlich auch nicht die Miete. Es muss vorrangigen zwischen bezahlbarem Wohnraum, Eine Wirtschaftlichkeit, die natürlich besonders wichtig ist, wenn Objekte saniert werden, aber auch den politischen Erwartungen beziehungsweise einer politischen Zielstellung, die ja auch verfolgt wird. Wie hält man da die Balance zwischen den drei Punkten, was ja nicht immer ganz unkritisch ist, weil es wird eine Menge Geld ausgegeben bei Sanierungsvorhaben.
[16:07] Die Politik hat auch so ihre Vorstellungen, welche Objekte vielleicht gerade saniert werden soll, welche Themen im Fokus liegen und am Ende, wir hatten darüber gesprochen, ihr habt einen sozialen Auftrag, ihr müsst Wohnungen auch zur Verfügung stellen für Menschen, die sozial vielleicht nicht ganz so gut gestellt sind. Das sind ja trotzdem auch Punkte, die relativ schwer sind und dafür müssen Lösungen gefunden werden. Wie bekommst du das hin, da die Balance zu halten zwischen den drei großen, also den Big Points?
[16:37] Ja, es ist tatsächlich nicht immer so einfach, gerade was er anspricht, dass wir sehr politisch geprägt sind, aber zumindest der Aufsichtsrat besteht aus Stadträten und dass die nicht alle 100 Prozent einer Meinung sind, das liegt in der Sache ja an sich, an den verschiedenen Mehrheiten gegeben. Dennoch muss ich sagen an dieser Stelle, dass es bis jetzt immer gelungen ist, der Gemeinschaft oder in einer überwiegenden Zahl die Themen fachlich nach vorne zu bringen.
[17:18] Wichtig ist einfach, dass man versteht als städtisches Unternehmen oder auch als Geschäftsführer, dass es auch um die Gesamtstadt geht, dass es um die gesamte Stadtentwicklung geht und dort man ein Rat ist im Gesamtgefüge und einfach dazugehört. Ich sage mal, es wird immer gern genommen, der Begriff Konzernstadt, da finden wir uns natürlich sehr gut aufgehoben und werden natürlich auch die Erwartungen des Oberbürgermeisters oder auch der gesamten Stadtverwaltung dort erfüllen wollen.
[17:53] Demgegenüber steht natürlich eine gewisse Wirtschaftlichkeitsbetrachtung hin. Wir müssen bei allen sozialen Gefühlen auch sehen, dass am Ende die Löhne bezahlt werden, dass die GLU keinen negativen Jahresabschluss hinlegt und vor allem nicht in Liquiditätsprobleme kommt, ganz klar, wie jedes Unternehmen. und dort ja muss man sich bei der einen oder anderen Stelle auch mal versuchen durchzusetzen als Geschäftsführer
[18:24] mit Argumenten natürlich und das hat wie gesagt bisher ganz gut geklappt Grundlage dafür ist ein Portfolio Konzept, das war vor fünf Jahren, wo ich angefangen habe quasi die erste Aufgabe zu sagen wir beleuchten unsere Bestände wo sind die Vorteile, welche Nutzer sind dafür besonders gut geeignet welche Investitionen, in welche Richtung sind dort notwendig. Und ich muss sagen, außer dass der Zeitplan sich ein Stück weit verschoben hat, weil es alles doch viel, viel länger dauert als gewünscht,
[18:55] liegen wir noch in dem Portfolio-Konzept, in dem inhaltlichen Bereich, wie wir es uns vorgestellt haben, was die verschiedenen Bestände betrifft. Und das ist natürlich auch wichtig, dass man so eine Leitfaden auch hat, an denen man sich ein Stück weit festhalten kann, weil dieses Portfoliokonzept wurde auch dem Aufsichtsrat mit beschlossen bzw. mit informiert. Und das ist das, was neben der Förderung, die auch wesentliche Bestandteile der Wirtschaftlichkeit sind, eine große Rolle spielt.
[19:29] Da machen wir uns nichts vor. Am Ende gibt es auch Bestände, die besser sind. Es gibt Bestände, die schlechter sind. Also das heißt, es ist immer eine Art Mischkalkulation, damit auch nicht die Mieten in unserem Bestand zu sehr differieren. Was würde die meisten Menschen überraschen, wenn sie nur einen Tag hinter die Kulissen der GLO blicken dürften oder könnten? Wahrscheinlich erst mal, dass sie es überhaupt dürfen, aber das ist für uns ja kein Problem, weil wir haben ja wirklich Gespräche und Öffnungszeiten. Ich würde sagen, es ist insbesondere die intensive Betreuung unserer Mieter.
[20:05] Also es ist nicht bloß, dass wir uns da mal kurz unterhalten, sondern es gibt da Nachaufträge, es gibt da verschiedene Abstimmungen im Haus. Und wir versuchen wirklich für möglichst jedes Problem eine Lösung zu finden. Ich denke, das macht uns auch aus. Das ist auch ein besonderes Alleinstellungsmerkmal. Und natürlich die Vielfalt der täglichen Arbeiten, das jetzt insbesondere in meinem Bereich auch durch die Unzahl von politischen und gesellschaftlichen und rechtlichen Entscheidungen, Veränderungen, Forderungen ist da eigentlich so viel zu tun, was teilweise mit Immobilien und Mieter relativ wenig zu tun hat.
[20:50] Aber das würde manche wahrscheinlich nicht so überraschen, sondern eher schockieren, womit wir uns alles so beschäftigen müssen. Ich finde es aber besonders wichtig, dass man oft mal darüber spricht, weil der Mieter an sich bekommt ja nicht so viel davon mit, außer es wird vielleicht was saniert in seiner Umgebung oder er hat mit einem Hausverwalter Kontakt, weil es halt Probleme gibt. Aber in so einem Unternehmen passiert natürlich, wie du jetzt die ganze Zeit auch schon ausgeführt hast, eine Menge mehr als nur die Betreuung des Mieters. Da gehören halt noch eine Menge andere Aufgaben dazu.
[21:20] Also vielen Dank, dass du das ausgeführt hast. Genau, wir hatten darüber gesprochen, dass du für Leipzig tätig warst und jetzt für Limbach-Oberfrohna. Ich finde den Augenblick ganz gut, um die beiden Städte auch mal ein bisschen miteinander zu vergleichen, beziehungsweise das mal ein bisschen gegenüberzustellen. Leipzig boomt ja seit vielen Jahren, ist ein ganz anderer Markt als Limbach-Oberfrohna. Was sind für dich so die größten Unterschiede zwischen Leipzig und Limbach-Oberfrohna?
[21:50] Ja, also es ist relativ einfach. Leipzig ist ein sogenannter Vermietermarkt. Dort gibt es, jede Wohnung wird einen unter den Nägeln weggerissen. Es ist eigentlich alles ein Selbstläufer. Ich will jetzt nicht sagen, man kann dort Wohnungen sanieren, wie man will, in welchem Zustand. Aber der Markt hat noch eine gute Ausgewogenheit. Ich will es nicht mit anderen Großstädten vergleichen, aber Leipzig hat noch ein relativ gesundes Preis-Leistungs-Angebot, weiß ich aus eigener Erfahrung.
[22:23] Und trotzdem ein relativ niedriges oder immer noch gegenüber anderen Großstädten bezahlbare Wohnungssituationen. Ja, Limbach-Uberfrohne, dort ist es leider umgedreht. Dort ist ein sogenannter Mietermarkt. Also es gibt viel mehr Angebot als Nachfrage. und deswegen müssen wir uns da relativ gut aufstellen, insbesondere was die ältere Generation betrifft, die eben einfach aus Demografiegründen immer mehr anteilig zunimmt.
[22:58] Ja, und das sind so die wesentlichsten Dinge. Es gibt natürlich auch Vorteile und Nachteile in Nürnberg-Werfona, da kommen wir aber bestimmt noch dazu. Ja, wie viele Einheiten habt ihr im Bestand in der GLO und wie viele hattet ihr ungefähr in der Leipziger Baugenossenschaften im Bestand, also Anzahl der verwaltenden Einheiten, damit man mal so ein Gefühl dafür bekommt, wo du hergekommen bist und wie groß der Bestand jetzt ist, den du betreust?
[23:28] Ja, also in Leipzig hatten wir 9000 Wohnungen und in Limbacher-Wohna sind es ca. 1500. In Limbacher-Wohna ist allerdings noch enthalten ein Stück weit WEG-Verwaltung und auch sogenannte Fremdverwaltung. Das heißt also, wo ganze Gebäude einem Eigentümer gehören, für den wir die Wohnungen dann verwalten. Das war jetzt in Leipzig nicht, dort waren es tatsächlich 9000 eigene Genossenschaftswohnungen.
[24:02] Und wie unterscheidet sich das in der Portfoliosteuerung? Also das ist ja mein größerer verwaltender Bestand zu denen hier in Limbach-Oberfrohna, weil die Anzahl an Einheiten ist ja schon sehr ausschlaggebend für Strategie, für Steuerung. Genau. Also es ist natürlich viel komfortabler, wenn man mehr Einnahmen hat. Das heißt zwangsläufig, man hat mehr Personal, man kann mehr ausgeben, man kann auch größere Investitionen, leichter Schultern, was allgemein Anforderungen betrifft, wie im Software- oder im Hardwarebereich.
[24:37] oder auch in der Ausstattung. Man kann die Konzeptionen finanziell leichter stemmen und, und, und. Es ist einfach komfortabler, möchte ich mal sagen. Und in Limbao-Wafona, da muss man manchmal sehen, dass man vieles selber auch tut, was nicht immer gut ist, weil es gibt nun mal für jedes Ding auch Experten,
[25:07] aber ich kann in dem Sinne dann nicht mehr immer Dritte holen, weil das dann nicht in demselben Verhältnis billig wird, wie die Wohnungsanzahlen wird, sondern viele Leistungen kosten ansonsten trotzdem im Verhältnis viel Geld. Leider nicht im Verhältnis 9 zu 1,5, sondern dann ist es halt mindestens trotzdem die Hälfte, was das kostet. Und das ist natürlich dann schwieriger finanzierbar. Also ja, ansonsten der Vergleich von den zwei Beständen nochmal gesehen.
[25:44] Man hat dadurch höhere Innovationen, wenn man größere Bestände hat, wenn man viel mehr investieren kann und egal wo, mehr Schlagkraft auch. Bist du der Meinung, dass so eine mittelgroße Stadt im Landkreis Zwickau, Limbach-Oberfrohna, von den Erfahrungen aus Leipzig auch profitieren kann? Also dass man da so ein Auge mit drauf wirft und guckt, Mensch, was macht denn die Großstadt nebenan? Gibt es Dinge, die man hier auch tun kann, umsetzen kann und davon profitieren kann?
[26:18] Also was auf jeden Fall in Leipzig bestechend ist, ist das Tempo jeglicher Umsetzungen. Dort geht man halt doch etwas innovativer an und versucht sich auch mal, es geht auch mal schief, Aber das ist eben in dieser Stadt nicht ganz so schlimm und in der Größe der Gesellschaften oder Genossenschaften ist das dann auch verkraftbar. Wir wissen alle, dass Leipzig ein sehr gutes Stadtmarketing hat und die Wohnungsunternehmen sind dort mit integriert und geben sich genauso innovativ.
[26:55] Ja, im gewerblichen Bereich ist es natürlich nicht so einfach. Leipzig ist eine Boomtown. Man kann natürlich gucken, wie weit man in gewisse Branchen hier im Limberer Raum mit der Nähe zu Kempel ist auch etabliert. Aber das ist dann eher eine Aufgabe für die Wirtschaftsförderung der Stadt. Dort möchte ich auf keinen Fall irgendwelche klugen Hinweise geben. Das ist eine ganz schwere Situation, allerdings auch eine grundlegende. Grundlegende. Ja, und die Strukturen, die dafür notwendig sind, die kann man sich vielleicht auch das eine oder andere in Leipzig mal abschauen.
[27:32] Gibt es auch was, was hier besser läuft als in Leipzig? Also man sagt ja immer, okay, Großstädte jetzt besser als eine mittelgroße Stadt, so im Großen und Ganzen. Aber findest du aus den Erfahrungen, die du die letzten Jahre hier gesammelt hast in der Stadt, dass auch Dinge durchaus besser laufen als in Leipzig zum Beispiel? Also es ist natürlich eine sehr subjektive Wahrnehmung. Das möchte ich jetzt auch nicht den Anspruch erheben der Verallgemeinerung. Aber ich sage mal, man fühlt sich oder ich fühle mich hier wesentlich wohler in dem kleinen Stadtbereich, wenn man so will, oder mittelgroßen Stadtbereich.
[28:09] das geht schon los bei den vielfältigen persönlichen Kontakten man hat ja kurze Wege man kann auch Prozesse ja persönlich durch in die Verwaltung einbringen und natürlich man wird auch viel besser wahrgenommen mit seinen Aktivitäten, in Leipzig ist es eben doch fast egal was du dort machst du bleibst anonym im Vergleich zu den Großinvestoren oder zu dem drängenden Problemen der Stadt,
[28:40] Infrastruktur und so weiter. Ist nun mal so eine Eröffnung von so einem Mehrfamilienhaus jetzt nicht wirklich der Reiser, aber in Limbach schon. Und das ist natürlich auch gut. Ja, dann muss ich sagen, bei uns speziell ist es so, dass unsere Bestände sehr schön gelegen sind. Ich bin da auch wirklich immer wieder begeistert. Das stimmt. Ihr habt es auch schon gesehen. Und wir haben ja auch einen Bestand relativ nah beieinander in der Waldenbrücker und
[29:10] das ist ein Wohnen im Grünen und eine Ruhe und ich sag mal ja, ich will jetzt nicht für die absolute Jugend reden, aber eine gewisse Wohnumfeld Wahrnehmung ist natürlich schon wichtig auch beim Wohnen. Ja, die Verdichtungen sind natürlich nicht so groß. In Leipzig wird jeder Quadratmeter genutzt, um dort Wohnraum zu schaffen und ja, man kann mehr bewegen in dieser Stadt,
[29:41] weil es eben auch noch nicht alles ausgereizt ist. Das Potenzial ist noch vorhanden und ich hoffe, das werden wir auch noch ein Stück weit nutzen können. Das stimmt. Ich habe da nur so ein ganz kleines Beispiel. Ich habe eine Zeit lang in Frankfurt am Main gewohnt. Da gab es ja Barbershops ohne Ende, überall und dann sind wir hierher gekommen und ich dachte so, warum gibt es hier keinen Barbershop? Wir hatten ein Mehrfamilienhaus, die Gewerbeeinheit ist leer geworden. Und ich habe überlegt, Mensch, wen kann man da jetzt reinbekommen? Und dachte, okay, man braucht jetzt auch einen Barbershop. Und habe ganz zielgerichtet
[30:12] die Werbung nur für diese Zielgruppe gestartet und es hat funktioniert. Dann kamen auch noch ein paar hinterher. Aber es ist ja auch nur ein ganz kleines Beispiel, wo man dann schon mal in die Großstädte schaut und mal guckt, okay, was gibt es da? Was hat sich da etabliert? Was funktioniert gut? Was mögen die Menschen gerade? Das ist aber natürlich ein ganz kleines Beispiel. Aber da sieht man ja auch, okay, man schlunzt schon mal in die Großstädte rechts und links und kann sich da durchaus auch was abgucken, was gut funktioniert. Genau, ich würde jetzt gerne ein bisschen tiefer mit dir in das Thema Fördermittel einsteigen.
[30:44] Das ist ja auch das Hauptthema, um was es sich heute drehen soll. Im ersten Schritt schauen wir uns mal so die privaten an, die privaten Eigentümer. Wenn jetzt beispielsweise einer ein Haus gekauft hat oder geerbt hat und möchte das sanieren, Was würdest du vorschlagen, wie man da als privater Eigentümer der Reihe nach vorgeht, um Fördermittel in Anspruch nehmen zu können? Also was sollte der Reihe nach passieren, damit das passt? Ja, also erstmal vorab noch vielleicht, wo ich das gehört habe, dass es um den Thema Fördermittel geht,
[31:19] muss ich zugeben, habe ich erstmal gemerkt, was ich alles nicht weiß über Fördermittel, Es gibt unzählige Programme. Kleiner Ausschnitt, es gibt Energieeffizienzsanierung, es gibt Verheizungstausch, es gibt Barriere-Reduzierung, altengerechtes Umbauen, Einbruchsschutz, Denkmalsanierung, Energieberatung. Also es ist eine ganze Vielzahl an Förderprogrammen, sodass also so ein pauschaler Rat auch schwierig ist. Aber ich werde es versuchen.
[31:51] Und insbesondere gibt es natürlich auch noch kommunale, spezielle Förderungen. Und auch da sollte man dann zumindest mal bei der Stadt nachfragen, inwieweit es dort Gebiete gibt, wo besondere Förderungen wie Sanierungsförderungen, wie EFRE-Förderungen, das heißt Europäische Regionalförderungen, dort eine Rolle spielen. Wenn man es jetzt mal allgemein beantworten will, sollte man natürlich beim Thema Förderung erstmal darüber nachdenken, was will ich denn überhaupt? Was will ich mit dem Haus tun? Ist es familiär bedingt? Ist es fürs Alter angedacht? Ist es ein mitwachsendes Haus? Will ich dort eine Gewerbe ein?
[32:32] Also eigentlich selbstverständlich, was ist die Zielvorstellung und wofür und wie lange will ich das Haus im Prinzip auch halten. Wenn man das entklammert hat, dann ist eigentlich schon der nächste Schritt zu sagen, ich muss jetzt trotzdem mal in Vorleistung gehen oder ich sollte in Vorleistung gehen, indem ich mir einen Planer ins Haus hole oder einen Architekten. Und insbesondere gibt es da einige fachspezifische Branchen, das sind die Energieexperten. Das wäre für mich erstmal der erste Schritt, weil viele von den Energieexperten sind gleichzeitig Architekten oder Planer.
[33:17] Sind die teuer oder kann man die sich leisten als Private? Oder hast du so grob eine Vorstellung davon, wie viel man dafür bezahlen muss, wenn man so einen Energieberater in Anspruch nimmt, um die, ich sage mal, auch für den jeweiligen Eigentümer die passende Förderung zu bekommen? Also ich hoffe, dass nicht dann die ganzen Energieberater jetzt morgen bei mir anrufen, aber ich denke mal, das ist irgendwo eine Zahl zwischen 2.000 und 3.000 Euro für die gesamte Leistung, muss ich dazu sagen, und die Vorleistung wird entsprechend niedriger sein. Also es kommt immer ein bisschen auf das Vorhaben, auf die Größe an.
[33:48] Das sind ja viele Parameter. Und dass man jetzt am Anfang auch noch nicht das ganze Programm braucht. Weil der Energieberater ist dann auch dafür da, das gesamte Vorhaben weiter zu begleiten und die Förderung zu begleiten. Wenn das alles soweit klar ist, stellt man einen sogenannten Sanierungsplan auf. Dort werden natürlich auch Kosten mit beleuchtet. Und dann ist man eigentlich erst mal soweit zu entscheiden, ist es das oder ist es das nicht. Wenn es das ist, dann wird der Energieberater, speziell bei dem Thema energetische Sanierung, das ist im Moment tatsächlich das Hauptthema, einem behöflich sein, beziehungsweise ist es sogar vorgeschrieben, dass der bei der KfW sich eine Legitimation, eine Nummer einholt, Antragsnummer und dann geht das Verfahren los mit Antragstellung und so weiter.
[34:42] Im Bereich Alkengerecht umbauen sind es dann eher Planer. Da muss man natürlich dann etwas Spezielles suchen, dass man jemanden vielleicht findet, der auch in der Antragstellung und so weiter ein bisschen Erfahrung hat. Das sind nicht immer in dem Fall die Energieberater. Also auch da eine entsprechende Fachexpertise aufsuchen, die unterstützt, damit das Ganze funktioniert. Ich möchte es vielleicht mal noch vorwegnehmen, Weil am Ende wird alles abgerichtet. Es werden sogenannte Verwendungsnachweise erstellt. Und wenn die nicht von dem Fachmann beglaubigt oder bewilligt oder abgezeichnet sind, befürwortet werden, dann ist es nichts mit Förderung. Und das wäre die Worst Case.
[35:32] Was sind die häufigsten Fehler, die ein privater Eigentümer macht bei der Beantragung von Fördermitteln? Ja, so der Klassiker ist, dass man einfach loslegt, vor allem einfach beauftragt. Das nennt man dann im Förderrecht den sogenannten vorzeitigen Baubeginn. Das darf man tun, aber nur für Planungen, Konzeptionen und dergleichen, für keine Handwerker oder Bauleistungen, keine Materialbestellungen, also alles, was dann mit der praktischen Umsetzung zu tun hat, erst wenn der Förderbescheid da liegt.
[36:07] Es gibt eine kleine Ausnahme. Man kann Verträge abschließen mit einer einschränkenden Bedingung, dass die nur gelten, wenn die Förderung geschieden wird. Aber das ist, glaube ich, eher nicht so der klassische Fall, weil darauf lässt sich eigentlich normalerweise auch kein Handwerker großartig ein. Da will ich wissen, ob er dann anfangen kann oder nicht. Aber theoretisch wäre das möglich. Ja, was geht weiter? Weitere Fehler sind natürlich, wie ich vorhin schon sagte, keine Planung zu haben, also quasi von der Hand in den Mund. Ich mache jetzt mal die Heizung, danach überlege ich mir, ach, da könnten wir noch die Dämmung machen, dann wird das Dach noch saniert.
[36:45] Das spielt natürlich alles ineinander, weil die energetischen Berechnungen dort wichtig sind und am Ende auch Förderquoten bestimmen. Es ist schon ein Unterschied, ob ich sogenanntes KfW 85 dann erreiche oder ein KfW 55 und so weiter. Und das muss man schon bei der Fördermittelbeantragung, sollte man das schon wissen. Und natürlich ist es logisch, Geld muss man haben, seine Finanzplanung muss stehen. Nicht zu vergessen, dass es zwischendurch auch mal knapp werden kann.
[37:17] Fördermittel werden zwangsläufig erst ausgezahlt, selbst in Abschlagszahlungen, wenn Rechnungen bezahlt sind. Zumindest im privaten Bereich kenne ich das nicht anders. Deswegen müsste die Liquidität auch mit dem Blick verhalten werden. Ja, und was natürlich noch ein großer Fehler ist, das sagte ich vorhin, was dann für die Bestätigung am Ende eine Rolle spielt. Viele denken auch, die können, ja, machen wir jetzt einmal ein paar Eigenleistungen. Kaufen wir jetzt mal Dämmung und dann tackere ich die rein oder mache ich.
[37:51] Es klingt ja auch erstmal alles nicht so schwer. Ist auch möglich, grundlegend. sollte aber fachlich bekleidet werden von dem Energieberater, weil der, wie gesagt, am Ende wieder sagt, ja, ich bestätige die fachgerechte Ausführung. Das ist für den natürlich viel schwieriger, wenn es jemand selber macht und auch viel diffiziler. Aber gehen du das theoretisch. Aber das muss mit dem von Anfang an auch besprochen werden. Viele hören ja das Thema Fördermittelantrag und denken,
[38:22] ach du meine Güte, so einen Antrag überhaupt auszufüllen, Das erzeugt eine Menge Stress und Angst und denken die Leute schon, bevor ich das anfange, lasse ich das vielleicht auch lieber, weil das wird viel zu anstrengend. Wie siehst du das aus deiner Perspektive? Ist natürlich jetzt nicht ganz unvoreingenommen, weil du ja ein Profi bist. Aber wenn du jetzt mal in Richtung Privat denkst und hättest jetzt vielleicht die letzten Jahre nichts damit zu tun gehabt, ist es machbar oder sagst du, es ist schon herausfordernd, aber man kann sich der Sache gut stellen? also ich kann jetzt nur im privaten jetzt nur duplizieren von dem was meine erfahrungen sind
[38:58] im gesellschaftlichen bereich ich glaube auch die sind ähnlich umfangreich also ja es ist es ist alles richtig gedacht es ist bürokratie im höchsten gerade und das kann ich auch nicht schönreden. Aber dafür gibt es ja, dafür habe ich ja vorhin auch schon geworben, sich einen Experten zu holen und der übernimmt das, für den ist das tagtägliches Geschäft und ich glaube,
[39:28] das sollte man auch nutzen. Ansonsten kann es schon schwierig werden, mit der Antragstellung, mit den Nachweisen, die da alle erforderlich sind. Also auch da wieder einfach Unterstützung und Hilfe suchen von Leuten, die vielleicht schon mal damit Berührung hatten oder ihre Erfahrungen gesammelt haben, um das Richtige auszufüllen und die richtigen Prozesse in die Wege zu leiten. Welche Förderung Vielleicht noch einen Hit dazu, entschuldige. Das hängt doch immer ein bisschen davon ab, wie der eigene Erfahrungsgrad in dem Bereich ist. Ich meine, jemand, der ein Bauunternehmen hat und
[40:00] sich in dem Fachbereich auch auskennt, was er dort alles machen muss oder vielleicht in einem Immobilienbereich auch arbeitet, für den ist das natürlich auch privat kein Thema. Aber es gibt sicherlich, ich sage jetzt mal, Künstler beispielsweise, denen das nicht das Alltägliche ist und die vielleicht trotzdem eine Wärmepumpenförderung gerne hätten. Ja, aber es ging ja jetzt wirklich um die rein Privaten, die jetzt nicht so viel Ahnung davon haben, so das war jetzt schon der Blick. Welche Förderung wird häufig übersehen, aber ist doch durchaus lukrativ?
[40:32] Ja. Oder lohnt sich, ja? Lohnt sich erstmal grundlegend, denke ich, fast alle Förderungen, wenn man sie denn gefunden hat. Und deswegen das Thema übersehen. Ist jetzt gerade wieder aktuell in 1926 das Programm der Sächsischen Aufbaubank wieder aktualisiert eröffnet worden. Das nennt sich Wohnraum anpassen. Dort kann man also selbst als Mieter, als Eigentümer und als Nutzer bis zu 80% Förderzuschuss bekommen für den Umbau zu barrierearmen Innenausgestaltung.
[41:13] Also sprich, man kann Wohnungseingangstüren schwellen, man kann duschen niedriger gestalten, Badumbau, man kann Schwellen zu den Balkonen reduzieren. Verschiedene Themen, die natürlich wieder gedeckelt sind in der Gesamtinvestition. aber man kann dort ich glaube bis zu 4000 Euro mit 80% kriegen, das ist also eine Gesamtinvestition für 5000 Euro es gibt auch 100%ige Förderungen, die sind
[41:43] allerdings dann einkommensabhängig wiederum und es gibt auch Förderungen, die noch höher sind, dort geht es um barrierefreie Bereiche, also rollstuhlgerecht oder rollatorengerecht aber das ist eher die Ausnahme es lohnt sich wirklich das dann vielleicht auch noch zu kombinieren mit einem Krankenkassenzuschuss, das ist also kombinierbar. Und da hat man dann am Ende durchaus mal 9.000 Euro in der Gesamtinvestition, wo man 1.000 selber tragen muss, ob als Mieter, Eigentümer oder wer auch immer, Nutznießer.
[42:14] Und das ist eine Förderung, die ist auch nicht sehr kompliziert im Umfang. Und solange der Topf noch nicht leer ist, kann ich das nur empfehlen, dort Anträge zu stellen. Dort gibt es auch Beratungen durch diverse Träger im sozialen Bereich. Alles kein Hexenwerk. Wie gesagt, SAP-Programm Wohnraum anpassen. Ähnlich sind KfW-Programme wieder neu aufgelegt worden. Dort muss ich allerdings sagen, da reden wir leider nicht von 80% Förderung,
[42:44] sondern da reden wir von 20% Förderung und noch weniger. Aber selbst das ist bei der einen oder anderen Stelle ja trotzdem eine Unterstützung. Inwieweit die jetzt kombinierbar sind, glaube ich jetzt nicht, aber das ist vielleicht dann im Einzelfall noch mal klar zu prüfen, wenn die Maßnahmen selber sich jetzt auch unterscheiden. Und dann nicht ganz zuletzt, wenn man alles verpasst hat an Förderung, wenn man einen Baubeginn so seitlich gemacht hat, also alle Fehler gemacht hat, die man so machen kann,
[43:15] bleibt einem immer noch der relativ ungenutzte Paragraf 35c, Das Einkommenssteuergesetz, der besagt, dass bei energetischen Sanierungen, und die sind durchaus sehr umfangreich, was dort aufgeführt ist, über drei Jahre 20% der Investitionen direkt von der Steuer abziehen kann. Also die mintern nicht das zu versteuernde Einkommen, sondern die mintern die Steuerlast. Und das ist tatsächlich, glaube ich, nicht ganz so jedem bewusst. Und das ist auch begrenzt allerdings bis 20 Prozent der Investitionen, das sind also bei maximal 200.000 Euro ist dort die Grenze, kann ich 40.000 Euro über drei Jahre lang direkt von meinem Geld machen.
[44:14] direkt von meiner Steuer abziehen. Nicht wie sonst alle Programme, wo es heißt, zu versteuernden Einkommen wird minimiert, sondern direkt am Ende von der Steuerlast. Und das ist schon interessant, mindestens. Kulturdenkmäler haben ja auch nochmal so einen besonderen Status, den Sie genießen. Auch da könnte man vorher schauen, ob seine Immobilie gelistet ist als Kulturdenkmal. Und wenn man das saniert, privat, gibt es da auch entsprechende Fördermöglichkeiten, Möglichkeiten, die sehr attraktiv sind.
[44:47] Dasselbe ist im Sanierungsgebiet. Also wenn mein Objekt in einem Sanierungsgebiet der Stadt liegt, habe ich denselben Anspruch wie bei einem Denkmal. Genau, ich würde jetzt gerne mit dir ein bisschen tiefer noch einsteigen in den institutionellen Bereich bezüglich der Förderung. Also für so ein kommunales Wohnungsunternehmen ist das natürlich eine ganz andere Dimension als im privaten Bereich. Wie ist da die Fördermittelstrategie, wenn ihr euer Portfolio anschaut und entscheiden müsst, welches Objekt nehmen wir jetzt und schauen, was man tun kann? Wie seid ihr da strategisch unterwegs, wenn ihr euer Portfolio gesamtheitlich betrachtet?
[45:27] Ja, da gibt es verschiedene Betrachtungsweisen. Also in den letzten Jahren hat sich dort auch ein bisschen herausgestellt, dass man die sogenannten Wurst-Performing-Buildings zuerst angreifen soll. Das heißt also, die am schlechtesten energetisch dastehenden Objekte, die trotzdem keine Abbruchobjekte sind, sondern die Zukunftsbestände sind, muss man natürlich nochmal unterscheiden. ich will ja kein Abbruchhaus sanieren, das bleibt dann auch leer stehen, sondern schon gute Bestände, die aber den meisten Nachholbedarf haben, werden nochmal besonders gefördert, auch jetzt nach der neuen Förderstrategie, damit also mit einem Einsatz von überschaubaren Investitionen der größte Effekt besteht.
[46:15] Das ist zum Beispiel mal eine Strategie, wo die Bestände auch jetzt sehr aktuell gerne durchleuchtet werden. Wo sind diese Objekte und die sollten gegebenenfalls als erstes dran sein. Aber passiert das ad hoc bei euch oder habt ihr so regelmäßige Zyklen, wo ihr Portfolio-Besprechungen im Aufsichtsrat habt, wo ihr guckt, okay, das sind jetzt 50 Immobilien, jetzt schauen wir, was mit welcher passiert. Also passiert das regelmäßig oder ist das doch eher so, wie die Programme neu beschlossen werden und dann schaut man wieder, welche Immobilie passt da jetzt gut rein?
[46:51] Ja und nein, das ist natürlich ein Luxus, den wir uns so leisten würden, gern aber nicht leisten können, weil wir haben andere Prämissen, die uns dort drücken. Wir haben zum Beispiel auch Wärmebestände, die noch sogenannte Nachspeicheröfen beinhalten. Und dort ist dringendster Handlungsbedarf, weil das teilweise so veraltet ist und desolat, dass wir dort mit derselben Konzeption nicht weitermachen können und auch nicht wollen, sodass also diese Gebäude erstmal einen Vorrang haben, weil letztlich auch das zweite wesentliche Merkmal ist natürlich auch eine gewisse Leerstandssituation.
[47:34] Also die Mieter entscheiden auch selber, wo es ihnen gefällt. Ich hatte ja schon gesagt, wir haben ja einen Mietermarkt und die gehen auch mal, wenn es Probleme gibt, logischerweise, und haben auch genügend Angebot. Das heißt, dort wo sich der Leerstand abzeichnet, ist auch ein deutliches Zeichen, da muss mal was gemacht werden. Und das Machen ist neben den altengerechten Themen natürlich die Energie. Das ist das Hauptthema.
[48:05] Ja, ansonsten gibt es noch eine wichtige Einflussgröße. Das, was im Privaten jetzt nicht so die Rolle spielt in der Eigennutzung, ist natürlich das Mietrecht. Und wir müssen natürlich die Kosten, die wir dort investieren, in eine Modernisierung, nicht in eine Bestandserhaltung, sondern eine Modernisierung, können und wollen wir auch umlegen über eine Umlage.
[48:36] Und das bedeutet, dass ihr die Fördermittel bekommt und dann extra noch eine Mieterhöhung? Das wäre ziemlich frech und auch nicht rechtlich haltbar, sondern im Gegenteil, es wären also, bevor die Gesetzlichkeit angewandt wird, die heißt also 8% der Modernisierungskosten gedeckelt auf 2 Euro, sind umlegbar. Ja, dort wird vorher alles, was an Förderung gekommen ist, abgezogen. Bis hin sogar, es gibt ja zwei Arten von Förderung.
[49:10] Einmal ein Förderzuschuss, also das ist direktes Geld, da komme ich dann vielleicht noch dazu. Und es gibt Förderdarlehen, das heißt, die sind zinsvergünstigt bis zu einem gewissen Grade. Und beide Förderungen werden abgezogen von der Investition. Bei der Zinsvergünstigung gibt es ein Rechenmodell, was dann letztlich über die Jahre für ein Ersparnis herauskommt. Und erst danach wird mit den verbleibenden Investitionskosten eine Modernisierungsumlage berechnet. Und da kommt auch noch dazu, dass ja nicht, was ich vorhin sagte, es können nur Modernisierungsmaßnahmen umgelegt werden. Eine reine Instandsetzung, also beispielsweise, wir haben schon funktionierende Fenster, Zwei-Scheiben-Verglasung und die müssen aber jetzt aus Lüftungstechnischen oder sonstigen Gründen werden die erneuert, werden in einen neuen Energiewert geschaffen.
[50:04] Dort legen wir nur den Mehrwert um. Also da gibt es dann ein Rechenmodell, was sind die jetzt mehr wert als die vorgehenden. Dort wird nicht die gesamte Investition umgelegt. Und so sind das viele Bereiche, wo am Ende der Mieter nicht benachteiligt wird und nicht doppelt abgezockt wird. Gut, dass du das nochmal so ausführlich beschrieben hast. Wie hat sich aus deiner Sicht die Fördermittellandschaft in den letzten Jahren verändert? Also kannst du da was dazu sagen, so wo du angefangen hast und ich sag mal jetzt, 2026, ist da viel passiert?
[50:41] Da ist viel passiert in den letzten Jahren. Vor allem ist es leider so, dass jeder auch am eigenen Leib mitkommt, dass jedes Vierteljahr eine neue Vorschrift herausgegeben wird. Das ist also hochgradig volatil, das ganze Geschäft. Mich wundert es nicht, dass viele einfach die Finger davon lassen, Weil sie sagen, wenn ich mir das jetzt überlege, in einem Vierteljahr, wo ich gerade mal angefangen habe, vielleicht dann Geld ausgegeben habe und dann ist plötzlich alles wieder ganz anders, höre ich auch viel, auch selbst bei größeren Unternehmen, die da den Finger davon lassen.
[51:25] Also das ist eine extreme Veränderung, ist halt auch sehr politisch bedingt. Vorher war es die eine politische Strömung, jetzt sind es neue politische Strömungen und da kommen natürlich auch die Wechseländerungen zustande. Jetzt geht es im Moment mal wieder darum, dass der Haushalt kein Geld hat, Bundeshaushalt. Und das sind alles so Dinge, die natürlich unsicher machen und nicht dafür geeignet sind, Investitionen anzuschieben.
[52:02] Und auch das operative Geschäft tagtäglich sehr beeinflussen, weil wenn sich die Dinge oft ändern, dann ist das ja auch für größere Wohnungsorganisation ein Riesenthema, sich da wieder entsprechend anzupassen und zu organisieren. Genau, also was natürlich auch noch eine Rolle spielt, ist, dass die Anforderungen immer technisch komplexer werden. Also ich weiß beispielsweise die technischen Merkblätter, die es bei der KfW gibt, was jetzt speziell gefordert ist, mit welchen diffizilen Größen KW-Zahlen, die sind mittlerweile so umfangreich, dass es irgendwo ein Dutzend Seiten sind, wo ich sage, das macht es jetzt auch nicht umfänglich.
[52:44] Die Bürokratie dort in der Stelle macht es auch nicht leichter. Zufällig ist heute wieder ein Tag, nein, nicht zufällig, es ist ja bewusst gemacht, der 21. Juli, wenn ich das sagen darf, da hat die KfW jetzt mal wieder aufgemacht, nachdem sie vor 29. Juni Hals über Kopf das Programm der energetischen Förderung geschlossen hat, teilweise Förderanträge in der Luft hängen geblieben sind.
[53:14] Und man das eigentlich nur aus den Medien erfahren hat, die doch relativ schnell reagiert haben, aber am selben Tag, wo die Information jetzt ist, die Antragsmöglichkeit vorbei, da hat man das in Medien erfahren und das ist natürlich für viele wirklich schwierig. Jetzt waren 14 Tage Zitterpartie. Seit heute gibt es die neuen Förderrichtlinien liegen vor. Und wie überraschend, die förderfähigen Kosten sind gesunken. Also jetzt steigt man schon nicht mal mehr bei 30.000 Euro ein
[53:47] für eine private Sanierung der Heizungsanlage als förderfähige Kosten, sondern nur noch 28.000 Euro. Und das soll sich jedes halbe Jahr um 750 Euro minimieren. Da merken wir aus meiner Sicht schon mal, da haben sich wieder welche Kompromisse ausgedacht, die haben wir letztlich in der Praxis das bedeuten. Ich muss jedes halbe Jahr jetzt beachten, dass ich wieder neue Förderhöhen habe, neue Fördergrenze. Also wer das prüfen soll und wer das wieder bewilligen soll und was das für einen bürokratischen Aufwand nach sich zieht.
[54:22] Und alles mit der Hoffnung, ich gebe weniger Fördermittel aus als Staat, weil ich weniger habe und ich hoffe, dass die Wirtschaft nachzieht. Die Wirtschaft wird also jetzt die Wärmepumpen quasi jedes halbe Jahr um 750 Euro günstiger gestalten. Das ist die Hoffnung. Ist ja eine ehrenwerte Herangehensweise, aber mit einem bürokratischen Aufwand. Also ich habe noch nie gehört, dass man halbjährlich Regeln ändert. Da freue ich mich schon auf die Antragsflut per 30.06. nächsten Jahres oder jetzt per 31.12.
[54:54] Also es ist natürlich, man mag es mir nachsehen, immer mehr Veränderung, immer mehr Unzuverlässigkeit und ja, unschön. Ich hatte in meinem Intro gesagt oder erzählt, dass du 15 Millionen Euro beantragt und bewilligt bekommen hast für die Bestände hier in Limbach-Oberfrohna. Ich würde mich sehr freuen, wenn du einfach mal uns erzählen könntest aus deinen Erfahrungen, welche Immobilien hat das betroffen, wie waren die Verfahren, waren die einfach, waren die kompliziert, aber auch was waren deine Learnings dabei?
[55:30] Also es ist auch immer besonders wichtig, was sind deine Erfahrungen, was für Erfahrungen hast du gemacht und das kannst du auch anderen Geschäftsführern in der kommunalen Wohnungswirtschaft empfehlen, wenn sie das Thema vor der Brust haben oder sich damit noch intensiver beschäftigen müssen. Ich fange dir jetzt mal am letzten an. Die Empfehlung ist einfach machen. Einfach loslegen. Ein guter Tab. Ja, sicherlich sollte man auf Erfahrungen zurückgreifen. Das tun wir auch im Rahmen unseres Verbandes beispielsweise, der Verband der Sächsischen Wohnungsgesellschaften. Es gibt auch noch einen Genossenschaftsverband. Auch dort intensiver Austausch, Erfahrungen mitnehmen.
[56:11] Ich bin dort auch im ehrenamtlichen Vorstand bei unserem Verband. Also da stehe ich auch gerne jederzeit zur Verfügung. Und das ist auch gelebte Praxis, sodass das Machen erstmal wichtig ist und die Lösungen, die dann teilweise auch Schwierigkeiten darstellen, die findet man dann. Man muss bloß an die Objekte glauben, an die Lagen glauben, an seine Städte glauben und an seine eigene Qualität und Kraft. Und da bin ich hundertprozentig überzeugt, dass insbesondere bei unseren Beständen in dem Barofonrat die richtige Wahl ist.
[56:50] Jetzt nochmal ein bisschen konkreter vielleicht. 15 Millionen Euro ist ja schon eine Sache. Da kann man nicht nur zwei Sätze drüber verlieren. Begonnen hat das ganze Geschäft in Werdau, die sind jetzt noch gar nicht in den 15 Millionen eingepreist. Also in Werdau habe ich auch ein Förderobjekt mit umgesetzt. Da war natürlich alles noch ein bisschen preiswerter. Das war vor 15 oder vor 12 Jahren. Leipzig haben wir auch Fördermittel akquiriert. Aber jetzt zu den Objekten in Limbach-Oberfrohna, was natürlich die größten waren in meiner Laufbahn
[57:22] und was ich auch gehört habe, die größten Investitionen überhaupt für Limbach, solange der Oberbürgermeister zurückdenken kann. Das ist also zum einen in der Waldenburger Straße ein Sechsgeschosser mit vier Eigängen, komplex saniert barrierefrei gestaltet, barriere reduziert mit moderner Heizungstechnik Vollwärmeschutz und Photovoltaik und also im Prinzip was heute der Stand der Technik ist
[57:56] sehr schöne Balkone, sehr schöne Wohnanlage dort sind insgesamt also Zuschüsse ist ja nur ein Teil der Finanzierung die 15 Millionen sind hier an dem Objekt mit 5 Millionen eingeflossen. Insgesamt war die Investition 8 Millionen Euro. Wir haben also dort noch Eigenmittel und 3 Millionen Darlehen dazu aufgenommen. Das lief von 2022. Es war ganz einfach
[58:27] in der Beantragung. Natürlich nicht. Auch mit einigen Wechseln wieder zwischendrin 22 bis 23 Vorbereitungen. Dann wurde der Antrag in 23 bewilligt. Und die Umsetzung erfolgte dann von 2024 bis dieses Jahr im April mit zweimaliger Verleigerung des Bewilligungsbescheides. Auch da gilt es zwischendrin, Hausaufgaben zu machen und aufzupassen,
[58:58] dass man nicht Förderverstoße macht. das große Problem was ich dort tatsächlich hatte war jetzt rein praktisch der bewohnte Zustand also wir haben ein Drittel der Mieter haben das mitgemacht ich muss heute noch sagen Chapeau und größten Respekt dafür kann man ja auch mal Danke an der Stelle sagen auf jeden Fall und das würde ich tatsächlich versuchen zu vermeiden in Zukunft und das werde ich auch bei dem nächsten Projekt
[59:29] vermeiden, weil das natürlich erstmal die eine Seite ist, diese ständige Belastung der Mieter, auf der anderen Seite kann man auch nicht so frei und agieren, was Grundrissgestaltung und so weiter betrifft. Man ist dann einfach gefangen in dem Bestand. Ja, und rein baulich gesehen, das ist aber jetzt kein Thema der Förderung, ist es natürlich auch schwierig, 25 Gewerke und Einzelvergaben und öffentliche Lose und, und, und bis zum Schluss, konform zu halten und dort
[60:01] das zu managen. Also das ist auch eine Erfahrung, die selbst mit einer Bauleitung, selbst mit einem Planungsbüro eine Riesenherausforderung ist. Ja, und rein statistisch sind bei uns auch halt zwei Firmen dort ausgefallen und wenn das mal durch dann passiert, zwischendurch wird es ganz bunt. Das gilt also zu vermeiden, wer es denn kann. Ich will nochmal sagen, das Programm, worum es hier geht, ist die Richtlinie preiswertes Mietwohnungsbau. Das ist eine Förderrichtlinie der
[60:32] Sächsischen Aufwand oder des Freistaates Sachsen, wo Bundesmittel, BEG-Mittel von der KfW-Bank mit Zuschüssen der SAB kombiniert werden. Grob gesagt ist gerade für die BEG, also für die bundesweite Förderung 45 Prozent Zuschuss und für die SAB, also die restlichen Leistungen dann bis auf nicht förderfähige 70% Zuschüsse. Das ist schon eine einmalige Geschichte. Die war auch einmalig. Einmalig herausfordern, aber auch einmalig.
[61:09] Einmalig bewilligt, einmalig das zweite Projekt, was ich jetzt vor der Brust habe. Da habe ich tatsächlich diese Woche noch vor dem 9., wo alles geändert wurde, zum Glück den endgültigen Bescheid bekommen, den ich jetzt bloß nochmal bestätigen muss. Da gehört aber noch eine Gremienentscheidung bei mir im Haus dazu, aber da bin ich sehr zuversichtlich. Also kurz schnapp ab, noch nach den neuen alten Förderbedingungen einen Zuschuss bekommen.
[61:41] Hier ist jetzt die Gesamtbezuschussung etwas geringer. Da reden wir dann von 60 Prozent SAB-Zuschuss und immer noch 40 Prozent KfW-Zuschuss. Aber in Summe ist das ein Gesamtprojekt von 16,5 Millionen. Wahnsinn. Und dort werden ca. 10 Millionen Zuschuss bewilligt oder sind bewilligt. Und das heißt also dann 16,5 Millionen Eigenmittel und Darlehen. Dort sind wir jetzt in der Phase der Vorbereitung, was die Planungsausschreibung anbetrifft, also die Begleitung und die Vergabe soll dann bis zum zweiten Quartal 27 geschafft sein.
[62:27] mit der Vorausgabe, dass wir hier keine 25 Lose mehr ausschreiben, sondern kompaktlose Bilden. Baubeginn soll dann Mitte 27 sein, Bauende Anfang 29, vielleicht auch schon, da es zwei Abschnitte gibt, schon im Herbst 28 vielleicht schon der erste Objekt fertig. Jetzt sage ich erstmal, wo wir uns überhaupt befinden für eingeweihtet. Das ist am Wasserturm der Heinrich-Mahres-Berger-Ring 2021 und wir reden dort von 99 Wohnungen.
[63:01] Vorher bei dem Objekt waren es 48 Wohnungen in der Waldenburger Straße. Und wir werden hier definitiv in unbewohnten Zustand arbeiten. Es gibt bei dieser Förderrichtlinie eine Einschränkung, die betrifft beide Blöcke. Wir können also nicht frei vermieten, wie wir wollen, sondern es gibt dort den sogenannten Voraussetzungen Voraussetzung des Wohnberechtigungsscheins, der sich auf Einkommensgrößen bezieht und auch auf Haushaltsgrößen.
[63:33] Und das sind zum Beispiel auch Erfahrungen aus dem ersten Objekt. Eine gewisse Flexibilität in der Bildung der Haushaltsgrößen, dass also beispielsweise eine Zweiraumwohnung auch von einer Person zu mieten ist, sowohl als auch von zwei Personen, haben wir dort gelernt, genau dasselbe bei drei oder Zweiraumwohnungen, dass die in die Förderung reinpassen. Welche Kriterien muss jetzt ein Mieter erfüllen, um genau da eine Wohnung anmieten zu können? Also im Grunde eigentlich erstmal die Einkommenssituation ist das wichtig. Und da gibt es eine Einkommensverordnung in Sachsen.
[64:07] Das ist aber nicht so einfach zu sagen, ich gucke da mal rein und gucke, was ich habe. Sondern es ist ein wieder mal sehr bürokratisches Berechnungsprozedere, was wir bei uns im Haus kurz überschlagen können. Das ist kein Thema und wenn wir sehen, aha, das läuft gut, dann wird es konkret zur Stadt gegeben und die können es oder die berechnen das dann ganz genau, ob es passt oder nicht. Nichtsdestotrotz sind wir jetzt bei unserem jetzigen Objekt trotzdem nicht einzig und allein davon abhängig. Es gibt auch Sonderlösungen, es gibt Ersatzlösungen. Also wir haben mittlerweile eine Vielzahl von Wohnungen auch freigestellt von dieser Belegungsbindung.
[64:50] Das wollte ich gerade fragen, was ist, wenn man die Bestände nicht füllen kann? Die übrigens über 15 Jahre auch gilt. Ja, da gibt es zum Beispiel die Möglichkeit, Ersatzwohnraum zu bringen. Das ist in dem Wohnraumförderungsgesetz direkt auch verankert. Es gibt noch ein paar mehr Möglichkeiten, die werden jetzt derzeit auch mit der Stadt eruiert. und so eine Grenze macht ja nicht immer den Unterschied zwischen sozial oder nicht sozial. Und vor allen Dingen ist mittlerweile, wenn man von einer Sozialwohnungsmiete redet,
[65:24] möchte ich bloß mal sagen, dass wir dort bei 7,50 Euro Kaltmiete sind. Und das ist für unseren Bestand im wahrsten Sinne, das wird jetzt keine soziale Miete. Das ist gestützt, gefördert. Also ungefähr 3-4 Euro sind dort tatsächlich über die Förderung gestützt. Weil eine Neubau, eine quasi Neubau, das weißt du ja selber an deinem Objekt, mindestens 10-11 Euro die Miete braucht. Aber dennoch ist es im Gesamtverhältnis keine niedrige Miete bei uns. Allerdings ist auch der Wohnwert dort extrem gut.
[65:59] Bei 100 Wohneinheiten, die auf den Markt gehen, ist das ja auch eine sehr große Masse an Wohnungen, die dann natürlich auch entsprechend abgenommen werden muss vom Markt. Also anhand deiner Ausführung entnimmt man schon, das ist wirklich ein großes Thema für kommunale Wohnungsunternehmen, das Thema Förderung, um das Gleichgewicht, sozialer Auftrag plus Wirtschaftlichkeit, um das ausgewogen gestalten zu können, ist das Thema Förderung eigentlich essentiell für euch. Absolut. Sonst gibt es keinen Betäuerbau im Wohnraum. Genau. Also vielen Dank für die Einblicke. Ich glaube, das war super spannend, auch mal einen Einblick zu bekommen und die echten Geschichten und Erfahrungen zu hören. Genau, ich würde mit dir gerne mal noch in die Zukunft blicken. Ich habe 2010 meine Bachelorarbeit geschrieben mit der These Chemnitz Europa älteste Stadt. Natürlich eine sehr gewagte These, 2010 schon gewesen.
[66:54] Ich würde behaupten, dass Chemnitz auf jeden Fall schon einen demografischen Wandel vollzogen hat, beziehungsweise man schon sieht, dass die Bevölkerung etwas älter ist. Im Durchschnitt liegt das so bei 47 Jahren. Was glaubst du, wie sich die Wohnungswirtschaft in den nächsten zehn Jahren entwickelt? Das weiß ich nicht, weil ich kann nicht in die Klaus-Kugel lesen. Da bin ich auch sehr dankbar dafür. Ich kann nur sagen, was die Hauptthemen sind, die uns in den nächsten zehn Jahren weiterhin zunehmend beschäftigen werden. Du hast selber gesagt, Demografie ist ein hauptwesentliches Thema. Das war schon immer ein Thema. Die demografische Angst kenne ich gar nicht mehr anders. Schon vor 20 Jahren wurde das als Maßstab für Wohnungsrückbau und für diverse Entwicklungen.
[67:53] Und viel passiert in den letzten Jahren. Ja. Und es ist vieles auch nicht so schlimm gekommen zum Blick. Muss man auch sagen. Es gibt auch verschiedene Gründe. Die einen finden das gut, die anderen schlecht. Ich bin erst mal froh, dass manches nicht so schlimm gekommen ist, wie es prognostiziert wurde. Allerdings ist es unumstößlich. Sachsen wird immer älter. Außer in Leipzig und in Dresden. Chemnitz stagniert es wahrscheinlich. aber alles andere wird älter und gerade in den Mittelstädten,
[68:25] Limbach, wo auch vorhin dazugehört, steigt prozentual der Anteil der älteren Mieter. Und darauf muss sich die Wohnungswirtschaft und insbesondere die sogenannte organisierte Wohnungswirtschaft, also die größeren Wohnungsunternehmen einstellen. Wer denn, wenn nicht wir, sind da aufgefordert, unsere Bestände bei jahren umzubauen, Aufzüge nachzurüsten. Hatte ich übrigens vorhin vergessen, es gibt auch ein extra Aufzugsprogramm
[68:55] mit zinsgünstigen Darlehen. Ja, Grundrisse anzupassen, also zeitgemäße. Aber da sieht man ja, dass die Politik das Thema auch schon erkannt und auch aufgenommen hat, entsprechend der Fördermaßnahmen oder Fördermöglichkeiten, die bereitgestellt werden. Also ich kann das gerne mal vorwegnehmen. Ich muss sagen, was in den letzten Jahren dort bewältigt wurde, Also auch der Schweizer Verbandsarbeit habe ich das ja auch relativ nah mitbekommen. Ist schon aller Ehren wert.
[69:27] Also die Freistaat Sachsen nimmt bis jetzt jeden Euro der Bundesförderung 1 zu 1, finanziert den 1 zu 1 aus. Also es ist eine Voraussetzung. Der Bund gibt so viel Geld oder gibt nur so viel Geld, wie der Freistaat auch gleich refinanzieren kann. und das ist seit Jahren jetzt gerade für den sozialen Wohnungsbau und gerade für solche, was wir gerade besprochen haben, bisher immer gelungen.
[69:57] Immer wird auch gesagt, es wird immer schwieriger, immer schwieriger und trotzdem Hut ab, Chapeau, dass das bisher gelungen wird. Und der Bund hat also auch signalisiert, dass die soziale Wohnraumförderung auch erstmal weiter bestehen bleibt. Das heißt, es wird nicht leichter für Sachsen. Wir wissen, die Klammenkassen überall muss gespart werden, Aber der Wohnungsbau hat zu Recht, muss ich sagen, weil das sind ja drängende Probleme, schon mittlerweile eine gewisse Lobby im positiven Sinne, Verständnis. Und das hat nicht zuletzt auch mit Verbandsarbeit zu tun, sowohl bundesweit als auch in den Landesverbänden.
[70:37] Ja, weiteres Thema, genauso in der Förderung, habe ich jetzt gleich mit abgefrühstückt, was die Förderung betrifft, sind natürlich die energetische Sanierung und Klimaneutralität. Und das nicht so sehr, weil es eine moralische Verpflichtung ist oder eine europäische Verpflichtung, sondern das ist jetzt vielen Objekten halt der Zeitpunkt erreicht, wo die Anlagen das Zeitliche segnen. Das ist jetzt wieder so ein Wechselthema und jetzt denke ich, ist es einfach nur sinnvoll in klimafreundliche, muss jetzt nicht klimaneutral sein, aber in emissionsärmere Anlagen zu investieren.
[71:25] dort haben wir natürlich auch von anderen Seiten her gewissen Investitionsdruck das heißt im Moment sind die Banken relativ ruhig weil das wahrscheinlich von der Europäischen Zentralbank im Moment nicht so vordergründig behandelt wird das Thema, aber ich weiß es hundertprozentig es wird auch dort wieder gesagt werden auf welchem Weg seid ihr mit euren Beständen wie frischt ihr die für die Zukunft auf wie saniert ihr die alleine weil die Beleihungen, die Wertentwicklung der Gebäude natürlich im Wesentlichen auch davon abhängen,
[71:59] wie ich in Zukunft die bezahlbare Wärmeversorgung gestalte. Wir leben nun mal nicht in den südlichen Ländern. Meistens haben wir zu heizen, auch wenn es im Sommer sehr warm wird. Oder zu kühlen halt. Und natürlich in dem Zusammenhang keine exorbitanten Mieten. zu verlangen. Also das ist fast die Quadratur des Kreises, aber sind wir wieder bei dem Fördermittel-Schwerpunkt.
[72:32] Was würdest du dir von der Politik wünschen in Bezug auf Förderung? Hast du da einen ganz expliziten Wunsch? Mehr oder weniger genau das Umgedrehte, was jetzt passiert. Also ich wünsche mir tatsächlich eine höhere Verlässlichkeit. Und das ist ja auch, man muss ja auch intern Argumente finden, wenn man Dinge anschiebt und wenn die Dinge natürlich dann der Basis entzogen werden, ist das einfach mehr als unangenehm. Und ja, Bürokratieabbau ist
[73:03] natürlich überall in aller Munde. Ja, das würde ich mir hauptsächlich mal wünschen, wenn es dann um die Verwendungsnachweise beziehungsweise den Nachweis der Mitteleinsätze geht. Da geht es schon ganz schön ins Eingemachte. Und da fehlt also auch eine gewisse Flexibilität für die Gesamtzielerreichung. Ich sage es jetzt einfach mal ganz grob, ob ich das
[73:33] KfW 85 Ziel erreiche mit einer Dämmung an der Deckenunterseite oder mit einer energetischen Belüftung. Wärmerückgewinnung, das sollte am Endeffekt gleichwertig sein, auch wenn es bei Fördermittelbeantragungen vielleicht noch gar nicht sich so gezeigt hat, dass das am Ende bessere Lösungen sind. Also eine gewisse Flexibilität in der Abrechnung wäre natürlich schon wichtig, weil es ja auch so ist, dass die Förderanträge weit vor der Umsetzung gestellt werden.
[74:08] Wenn dort einmal Förderbescheide vorliegen, die werden quasi auf einer Entwurfsplanung, noch nicht mal teilweise einer Entwurfsplanung, werden Kosten festgelegt und Fördermittel bewilligt. Das in diesen Größenordnungen, das ist dann schon eine besondere Herausforderung, dann am Ende auch so wie geplant die Rahmenbedingungen einzuhalten. Was ich vielleicht nochmal zur Wohnungswirtschaft, ich hatte noch zwei Punkte für die Zukunft, den Balanceakt der Bezahlbarkeit und die sozialen Belange müssen wir weiterhin schultern, das ist unser Thema.
[74:45] Aber vielleicht noch ein ganz wichtiger Punkt, dass auch die Stadtentwicklung jetzt von Seiten der Stadt, und wo wir gerne mithelfen als kommunale Gesellschaft, logischerweise, und unterstützen, das hängt an lebenswerten Innenstädten, an Kultur, Freizeit, Infrastruktur, Verbindungen. Und das ist erstmal die ursächliche Möglichkeit, eine Stadt attraktiv zu machen. Und trotzdem, also wir merken es auch bei uns, wir haben das tolle Angebot, was ich vorhin gesagt hatte und es gibt einfach auch Fragen aus Chemnitz, wir haben auch ein Waldesangebot eben da ist und wenn das aber dann nicht kombiniert wird mit einer lebendigen Innenstadt oder mit Angeboten, wie es zum Glück in Limbaub vorhin hat derzeit noch sehr gut funktioniert, aber es muss eben auch in den nächsten zehn Jahren noch erhalten bleiben.
[75:39] Wollte ich auch gerade sagen, ich bin ja immer total begeistert, was hier in dieser mittelgroßen Stadt hier alles so passiert und umgesetzt wird. Wenn man hier mal lebt und da schaut, was überall passiert, das ist schon sehr beachtlich, finde ich. Und wir werden uns auf den Bestand konzentrieren. Ich hätte gerne mal einen Neubau gemacht. Mal sehen, vielleicht lässt man es noch. Aber im Moment ist es einfach wichtig, dass wir unsere Bestände erhalten und fit machen für die Zukunft.
[76:09] Nobba, du weißt ja, dass ich mich sehr für das Thema Digitalisierung interessiere. Ich wollte von dir gerne noch wissen, auch so ein bisschen mit Blick in die Zukunft gerichtet, so die Prozesse, die bei dir im Unternehmen ablaufen, wie digital empfindest du die schon und hast du das Gefühl, dass so neue Produkte, die sich gerade auf dem Markt drängen oder ich gehe jetzt auch mal in Richtung Chichipiti, Gemini, die ganzen KI-Modelle, die es jetzt gibt, auch die Probleme, die damit einhergehen, hast du jetzt auch schon Berührung mit? Und ja, wie fortschrittlich seid ihr da und wo siehst du da auch, ich sag mal, Verbesserungspotenzial oder ja, auch vielleicht Unterstützung, die du benötigst, um vielleicht Prozesse noch effizienter zu machen und das ganze Thema auch ein bisschen mehr vorantreiben zu können?
[76:51] Ja, vielleicht mal den letzten Punkt aufgegriffen. Unabhängig von der Förderung jetzt, ne? Ja, das sowieso. Der Umgang mit diesen Möglichkeiten KI und AI oder wie immer das bezeichnen wollen, den verschiedensten Nachfolgerprogrammen und so weiter, ist natürlich sehr reizvoll, brückt natürlich Gefahren und ich muss sagen, es ist teilweise schon heftig, wie schnell man dann auch in Fallen tapst, was man gar nicht will.
[77:29] Da kann ich nur sagen, immer Augen auf und Vorsicht bei Waren. Ich gebe aber auch zu, dass das nicht immer hundertprozentig gelingt. Man hat sicherlich auch eine gewisse Grundangst davor, die vielleicht teilweise gar nicht notwendig ist. Aber ein gesunder Abstand ist manchmal ganz gut. Nichtsdestotrotz soll das nicht dafür führen, dass man sagt, das ist alles Hexenwerk. Nein, das sind auch in der Wohnungswirtschaft ganz wichtige Bereiche.
[78:03] Unser Unternehmen würde ich jetzt mal so im mittleren Level einordnen. Was ist das digitalste Produkt, was ihr habt? Also wo du sagst, Mensch, das ist wirklich absolut up to date. Und die Einführung von dem Produkt ist richtig gut gelungen. Und nehme auch die Mieter gerne an. Um mal ein richtiges Beispiel zu nehmen. Zufällig sprichst du mich darauf an. Das hätte ich ganz vergessen. Wir haben eine eigene App entwickelt, eine App, die quasi für ein CAM-System, das sind englische Customer Relation Management, also eine Kundenbetreuungs- und Kommunikationsebene darstellt über diese App.
[78:44] können Mängel oder Beschwerden oder auch Hinweise, Hammerien, verschiedenste Dinge mit uns besprochen werden. Die gehen auf direkten Weg zu den Mitarbeitern und werden also auch außerhalb der Sprechzeiten im sogenannten 24-7-Bereich abgearbeitet. Des Weiteren stellen wir dort die Unterlagen ein, zunehmend, die das Mietverhältnis
[79:14] betreffen, also Mietvertrag, verschiedene Hinweise, Hausordnung und so weiter und die sogenannte UVI, also das sind die Informationen, unterjährigen Vorausinformationen und ganz besonders haben wir aber noch nicht getan, ist als nächstes geplant, die jährliche Betriebskostenabrechnung. Die soll dort auch eingespielt werden. Ich kann nur werben, wer immer hier zuhört, von unseren Mietern, nutzen Sie bitte diese Gelegenheit. Es macht es für alle einfacher. Das heißt nicht, dass wir keinen persönlichen Kontakt mehr haben können und wollen, aber es gibt dort einfach gerade über die Sortierung und die Zuordnung viel effizientere Möglichkeiten.
[79:58] Darf ich dich noch fragen, könnt ihr gucken, wie viele Leute das aktuell schon benutzen, also von der Gesamtanzahl der Mieter, wie viele tatsächlich das aktiv nutzen, weil wir hatten ja vorhin über demografischen Wandel und auch den Altersdurchschnitt wahrscheinlich auch in euren Beständen uns unterhalten. Ich könnte mir vorstellen, dass das für ältere Leute dann doch schon auch ein bisschen schwieriger ist als für junge. Deswegen frage ich ganz gezielt, wie gut das angenommen wird. Also ja, da gibt es, ich glaube, wöchentlich sogar eine Auswertung, also wie viele dort hinzugekommen sind an der Neuanmeldung,
[80:31] wie viele sich kontaktiert haben. Würde ich aber jetzt wirklich keine verlässliche Sache sagen. Ich würde jetzt sagen, wir kratzen vielleicht an der 40-Prozent-Morke. Aber es ist ja schon gar nicht so schlecht. Und das ist eben jetzt auch noch nicht so lange reingebracht. Nur deswegen haben wir jetzt die Ferienzeit. Und das sind manchmal auch ganz einfache Dinge, die dagegen sprechen. Wir werden das immer wieder, es wird auch nachgeholt.
[81:02] Also wenn jemand das nicht gemacht hat und vielleicht vergessen hat, gibt es Erinnerungen, es gibt auch noch mal ein Schreiben. Also wir bleiben daran, zwingen natürlich niemanden jetzt zu sagen, du musst das dort umdrehen. Aber es hat einen beiderseitigen Vorteil. Ansonsten sind wir natürlich bei allem unterwegs, was die gesetzlichen Digitalisierungsvorschriften betrifft. Heißt also beispielsweise elektronische Rechnungslegung, die jetzt überall Einzug gehalten hat. Wir haben unsere ERP-Systeme, wir haben ein Archivsystem.
[81:36] Und ich sage mal, Datenschutz ist natürlich auch ein Thema, was dort in die Digitalisierung reinspielt. Die Weiterbildungs- oder die Datenschutzschulungen wird alles nur noch digital abgehalten. das ist das, was funktioniert. Und was wir jetzt auch ganz konkret vorhaben, ist die digitale Wohnungsabnahme. Also direkt vor Ort. So richtig mit Tablets? Ja, so richtig mit Tablets. Diese schwarzen Kästen da, die kleinen. Also Handys sind es nicht, weil das ist, glaube ich, eine Zumutung.
[82:08] Wenn man ein umfangreiches Abnahmeprotokoll gesehen hat, das passt nicht in das Handy rein, sodass also da auch eine gewisse direkte Übertragung möglich ist, eine direkte Einspielung dann auch in das ERP-System bei uns. Ja, was wir noch nicht, das ist das, was wir geschafft haben, wo wir noch vor uns haben, sind natürlich Verbesserungen oder das Controlling im Portfolio-Management, das heißt der sogenannte digitale Heizungskeller,
[82:40] wo wir also auch jederzeit wissen, wie sind die Verbräuche, welche Fehlermeldungen sind voran. Das ist noch so ein… Also technisches Gebäudemanagement. Technisches Gebäudemanagement, ganz genau. Auch trotzdem KI gesteuert heutzutage. Und da sind wir natürlich wieder bei dem Thema Nachhaltigkeitsberichtserstattung. Alles so die Themen, die dann ein Unternehmen betreffen. Ich höre schon, da wartet eine Menge Arbeit auf dich. Es wird nicht langweilig.
[83:12] Und was du glaube ich schon hast, oder na gut, vielleicht noch nicht ganz, aber das sogenannte papierlose Büro ist natürlich dann der Endwunsch. Das ist der Endwunsch, ja. Genau, zum Schluss noch was Persönliches, Norbert. Was macht dir denn nach den vielen Jahren in der Wohnungswirtschaft noch besonders Spaß? Wo du sagst, das begeistert dich jeden Tag in deiner Branche. Also natürlich Erfolg zu haben. Aber Erfolg ist natürlich bei uns hauptsächlich messbar an den Vermietungszahlen, an den Leerstandszahlen.
[83:49] Und an den Fördermittelbescheiden. Ja, aber die dienen ja letztlich auch nur dem eigentlichen Ziel, unsere Wohnung zu vermieten und in Schleer stehen zu lassen. und da bin ich erstmal, es macht mir Spaß, dass ich dort sehe, dass wir relativ gut da stehen. Also wir haben einen Leerstand im vermietbaren Bereich von 7,5 Prozent. Das ist für unsere Verhältnisse, also im Verhältnis der Gesellschaften
[84:19] in verschiedenen Landkreisen jetzt mal verglichen, guter Wert, weil das geht bis Durchschnittszahlen von 22 Prozent und mehr. damit kann man auch was anfangen und es ist ja auch so, dass wir zum Beispiel auch bei der Waldenburger das noch nicht eingepreist haben also wenn es, das zielt ja dort mit rein wenn also die Waldenburger beispielsweise oder andere Bestände, die wir energetisch dort aufhärten, dann vermietet sind, wird sich die würde sich die Grenze wieder bei 5% bewegen und das ist absolut
[84:52] das macht Freude, wenn du fährst, was Spaß macht natürlich macht die Vielfältigkeit der Aufgaben, das ist Fluch und Segen zugleich. Also ich würde es trotzdem nicht missen wollen, weil nur das ist die gewisse Würze und demgegenüber natürlich die Unstädigkeit, die mit einer Flexibilität unserer Firma oder unserer Leitung, unserer Entscheidungen einhergeht. Die Verbandsarbeit hatte ich schon erwähnt. Das ist auch ganz gut,
[85:23] wenn man mal einen größeren Einblick hat, wie läuft es in Sachsen insgesamt. Als ehrenamtlicher Vorstand und natürlich die Arbeit für das Gut, also für das Wohnen. Das ist schon eine herausragende Arbeit, wo wir uns ja alle beteiligen in jedem Bereich. Es geht ja nicht darum, Geld zu verdienen, also nicht Geschäfte zu machen in dem Sinne, sondern Menschen Wohnraum zu geben. Neben Gesundheit und Arbeit ist Wohnen definitiv und Freizeit natürlich noch, ist das das absolute Grundbedürfnis.
[86:01] Bedürfnis und da kann man sich glücklich schätzen, dort mit beizutragen und mit den Menschen zu tun zu haben, ob das jetzt nette Geschäftspartnerinnen sind oder eben auch, es gibt auch viele Bekannte oder viele Mieter, mit denen man gut im Gespräch ist. Gerade bei solchen Baumaßnahmen merkt man das dann ganz intensiv und nicht zuletzt natürlich auch seine Mitarbeiter stammen. Vielen Dank Norbert, ich Ich kann mich wirklich nur bedanken. Vielen Dank für die tollen Einblicke, die du uns gewährt hast. Vielen Dank für die Ausführungen bezüglich dafür, damit im privaten Bereich, im institutionellen Bereich. Ich denke, das hat auch einigen weitergeholfen, da die Einblicke zu bekommen und auch, dass du die Erfahrungen geteilt hast. Ja, schön, dass du da warst.
[86:48] Ich habe mich auch gefreut und sehr wohl viel. Danke. Gerne.
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